第四十二章 300万方的超级项目，怎么玩【两章一起发】！（3/4）
楚休这回是真的认同这次景和团队的选择了！
通济建筑设计院所归纳的三个问题点很准！
【下一章】
优秀的设计院一定是可以在操盘的时候引导开发商做良性思考的，而优秀的开发商，同样意识要跟得上！
两者之间必须要相互配合，才能打造出一个精品出来！
房地产操盘过程中会遇到很多问题，但这些问题有主要问题，有次要矛盾。
在操盘上往往会在问题选择和解决的过程中，实际上就是把客群进行了定向选择！
通济设计院的这三个问题，实际上是指向了三种操盘思路。
第一个问题是阐述：这个地块要不要做学区房，如果要做学区房，企业会做什么牺牲？
第二个问题是阐述：本地块有资源型禀赋吸附，需要掺入资源性禀赋要素吗？掺入需要花多少钱，不掺入，对于整盘货值和整盘利润的影响，景和地产是怎么评估的？
第三个问题是阐述：作为商混型土地，商业业态，大部分开发商实际上是没谱的，基本是作为亏损型业态来丢，用住宅产品弥补利润的缺失。但是现在景和的商业做得非常不错，要不要增加投入获得更大的共赢，还是压缩成本，甩货即可！
其实这些东西就是房地产操盘过程中最精髓的取舍问题！
华国地产发展太快了，实际上大部分的地产圈操盘手都是历练不足，不合格的菜鸟。
用最小的成本造出的房子，其实不一定是流量和利润的最佳平衡点！
学区盘、资源盘、商住盘，三者叠加的综合性超级大盘！
其实这个项目的操盘难度，非常大！
“非常好，这三个问题很关键！我想听听你们设计院的思考！”楚休点了点头，颇有兴趣地看向李明！
他想看看，他们有什么东西是可以启发他的。
“对于第一个问题，我们的想法是做几个比较不错的学校，引进有名的公立学校，但是要注重成本控制，修建时压缩成本！”
“对于第二个问题，如果要完全修建好2.6平方公里的滩涂，这块我们做过评估，最起码需要3000万的修复资金，而这笔资金的投入，会造成100块钱一个平方的成本提高，所以我们的建议是，按照政府要求的最低成本进行修复！”
“对于第三个问题，由于景和地产做的光环系商业地产在全国都取得了成功，我们认为应该在地块中心做一个中心型光环系集中商业，同时在周边地块，做一些附属性的1-2层的底商进行简单的生活配套！”
李明对于前面的几个问题进行延展说明，同时根据地块的容积率情况尝试性地进行了几种业态组合。
楚休是越听越失望！
就这？
看来这设计院就和那美剧差不多嘛！
开头噱头十足，劲爆炸裂，让你觉得欲罢不能，但是越往下越不对味，味如爵蜡但是因为入坑了又不得不看下去。
高楠看到楚休的眼神也是知道不对，但是他也只能苦笑不已！
楚老板天赋异禀，做出来的产品都是效果炸裂的爆款，又有颜值，价格又高，卖得还好！
他看不上设计院的作品是自然而然的事情。
但是，这次他是专门做了华国比较好的设计院来操刀这个作品，他也看过他们的先期方案，没有他想象的那么差吧！
李明看到楚休的眼神，也是不安。
他们为了这个方案
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